KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN KAYNAKLI UYUŞMAZLIKLAR
Eylül 24, 2016
Günümüzde bireysel yaşamdan uzaklaşılarak toplu yapılarda, sitelerde, apartmanlarda yaşanmaya başlanması ile gerek bireylerin toplu yaşamından kaynaklanan uyuşmazlıklar gerekse toplu yaşamın gerektirdiği ve kanundan kaynaklanan yükümlülük ve ödevlerin ihlali anlamında sorunların ortaya çıkması nedeniyle bireysel olarak kat malikleri veya yönetim görevini üstlenen yöneticiler, kanundan kaynaklı haklarının elde edilmesi anlamında hukuki yollara başvurur olmuştur. Bu sebeple makalemize başlık olarak, Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklı Uyuşmazlıklar şeklinde isim vermenin yerinde olacağını düşünerek, aşağıda ayrıntıları ile Kat Mülkiyetinden kaynaklı olarak soru-cevap şeklinde özellikle aidatların icra takibi yoluyla toplanması ve daire sakinlerinin aralarındaki uyuşmazlıkların ne şekilde çözüleceği hususunda, faydalı olacağını düşündüğümüz bilgiler sunacağız.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2 gereği anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ancak anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.
Kat malikleri aidat borçlarından sorumlu mudur?
Kat maliklerinin borçlarını KMK.m.18 ve devamı hükümleri düzenlemiştir. KMK.m.20 gereği kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır. Ayrıca KMK.m 18 gereği kat maliklerinin borçlarına dair kanun hükümleri, bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır, bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleri ile birlikte müteselsil sorumlu olur. Yani aidat borçlarından sanılanın aksine sadece kiracı sorumlu olmayıp, kat maliki de kiracısı ile birlikte müşterek müteselsil sorumludur. Buna ilişkin bir icra takibi başlatılacaksa borçlu olarak hem kat maliki hem de kiracı gösterilebilir. Bu borç sebebiyle de takip kesinleştikten sonra kat malikinin tapusuna haciz dahi konulabilir.
Kat maliki, dairesi boş olsa dahi ortak giderlere ve apartman aidatına katılmak zorunda mıdır?
Kat maliki, tapuda malik olarak gözüktüğü müddetçe ortak giderlere, apartman aidatına katlanmak zorundadır. Dairede oturmuyor olması veya kiracının bulunup bulunmaması ortak giderlerden sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Buna ilişkin yönetici veya ortak gideri yapan diğer kat malikleri, yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat maliki aleyhine icra takibi başlatabilir.
Aidat borçlarına ilişkin icra takibi nasıl yapılır?
Aidat borçlarına ilişkin ilamsız icra takibi yapılır. Aidat borcuna ilişkin İcra takibinde yetkili yer (yetkili icra müdürlüğü), ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleridir. İcra takibi yönetici tarafından yapılabileceği gibi kat malikleri tarafından da yapılabilir. Yönetici ilgili apartmanı temsilen avukata vekalet verebilir. Avukat bu vekalete istinaden kat maliki ve kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Vekalete istinaden kat maliki ve kiracı hakkında icra takibi başlatabilir.
Ödenmeyen aidatlara ilişkin icra takibinde gecikme tazminatı ya da faiz uygulanır mı ?
KMK m.20 gereği ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gerektiği günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık % 5 gecikme tazminatı uygulanır. Kanunda faiz kavramının yerini gecikme tazminatı almıştır. Ödenmemiş bir aidat borcu söz konusu ise bu durumda ödemeyen kiracı veya kat malikinin takibe itiraz etmesi aleyhine olacaktır. Zaten icra takibinde aidat borcunun dışında bir de gecikme tazminatı, icra masrafları ve avukatlık ücreti öderken, haksız itiraz sonucu, itirazın iptali davası açıldığı takdirde ayrıca %20 oranında icra-inkar tazminatına mahkum olacak, bu durumda da söz konusu dava nedeniyle tekrar avukatlık ücreti ödemek zorunda kalacaktır.
Ortak gider alacağına ilişkin başlatılan icra takibinde itiraz hakkı var mıdır? İtiraz nereye yapılır? İtirazın akıbeti nedir?
Kendisine karşı icra takibi başlatılan kat maliki veya kiracı, icra takibinin haksız olduğunu düşünüyorsa ve buna ilişkin de haklı delilleri mevcut ise, ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz ile icra takibi, itiraz eden kişi açısından durur. Borçlulardan sadece biri süresi içinde itiraz etmişse, itiraz etmemiş olan borçlu bakımından icra takibi devam eder. Borçluların tamamı itiraz etmiş ise, alacaklı taraf bu itirazları bertaraf edebilmek ve takibe devam edebilmek için ya 6 ay içinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekir.
Tarafıma tebligat ulaşmadan gayrimenkulüme haciz konulabilir mi ?
İcra İflas Kanunu gereği, icra takibinin kesinleşmesi için borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmiş ve süresi içinde itiraz edilmemiş olması gerekir. Ödeme emri tarafınıza tebliğ edilmeden takibin kesinleşmesi mümkün olmadığından gayrimenkul, menkul veya maaşınıza herhangi bir haciz konulamaz. Ancak T.C.Kimlik numaranızda kayıtlı mernis adresinize Tebligat Kanunu m.21’e göre ödeme emri tebliğ edilmiş ise, bu durumdan haberdar olma olanağınız düşük olabilir. Zira Tebligat Kanunu m.21’e göre ödeme emri muhtara tebliğ edilir ve bu tebligat geçerli olup, süresinde haberdar olamaz iseniz icra takibi kesinleşmiş olur.
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme neresidir ?
KMK Ek Madde 1 gereği Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olduğu gibi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkilidir.
Yönetici hesap verir mi? Verir ise ne zaman ve kime hesap verir ?
KMK m.39 gereği Yönetici, yönetim planında yazılı olan zamanda, eğer böyle bir zaman belirlenmemiş ise her takvim yılının ilk ayında yani Ocak ayında, kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Yönetici kat maliki olmak zorunda mıdır?
Yönetici, KMK m.34 gereği kat maliki olmak zorunda değildir. Binada oturma zorunluluğu dahi bulunmamaktadır. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimi için kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula yönetim yetkisi verebilir. Günümüzde de profesyonel anlamda birçok firma apartman ve site yönetimi hizmeti sağlamakta hukuk büromuz da bu tür firmalara, apartman ve sitelere hukuki destek sağlayarak icra ve dava takibi anlamında hizmet vermektedir.
0 yorum